• 别再说你瀑布的房子跌了,4年以来都在涨……

    william821 发表于 1-19-2018 22:29 | 显示全部楼层 [复制链接]
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    要问2017年上半年安大略省最热的是什么? 10个人里有9个人会说“房市”。如果要问2017年下半年安大略省最冷的是什么?10个人里有9个人会说“房市”。
    2017年4月20日,安省开始实行海外买家税。 地产市场好像是一过滚水里扔进了一个冰块儿,逐渐冷却下来。之后,大哥央行开始调整利息,5大银行这5个小弟跟着一起加息调整,从年初的2%,直接飙升到3%以上。什么概念?50万的房子,每个月从$1377涨到$1541, 相当于每个月要多支付164块钱!!
    一连串的打击,使得人心惶惶,感觉安省的房地产市场快要崩盘了,文章大字报满天飞,看衰看涨的都有。朋友聊天的时候,有庆幸2017年没买房的,也有买了后悔的,还有在最高峰的时候将房子卖掉感觉像中了六合彩的。两个朋友见面寒暄上半年的话题是:“买房了吗?”下半年的话题是:“房价跌了吗?”2017年,房市冰火两重天。都说房市跌,房市跌,真的跌了吗?我们写公众号每日数据,每周总结,每月总结;平日里带客人showing,接listing,最大的感觉只是出售速度变慢了。咱们是追求甚解的人,把过去四年的交易记录翻出来,分析一下,看看瀑布地区的房价真的是跌吗?





    销量:1.        2017年5-6月份销量低于2016年但高于2014和2015年;2017年5月份之后销量骤跌,9月销量更是过去四年最低,销量只有589套;2017年的7月和9月销量低于2014年;8月和10月的销量跟2014年持平;
    2.        每年的1月和12月是一年当中销量最少的2个月,2月份开始销量开始攀升;5月份销量是一年的中最高;


    平均价格:1.        瀑布12个城市,瀑布整体房价上涨是从2016年8月开始,9-10月份达到2016年的最高峰,11月12月房价稍微回落,2017年1月又开始反弹;
    2.        2017年3,4,5三个月达到顶峰,是过去四年中平均售价最高的3个月,随后房价有所回落,8月份有小幅反弹,随后又有回落,在9-12月平均售价开始逐渐小幅上扬。
    3.        2015年全年平均房价比2014年上涨8.22%; 2016年全年平均房价比2015年上涨17.22%;2017年全年平均房价比2016年上涨20.99%;


    总结:


    1.        每年的5-6月是销售量最火的月份,销售额达到了峰顶,过去四年瀑布整体都是如此;
    2.        纵观四年的市场,每年的价格都在上涨,价格一旦提起来,想再跌回上一年的价位不大可能。
    3.        一年中,每个月的有平均售价肯定不同,不能以一年中某个月的价格高低来判断房价的涨跌,要跟整体去比较。
    4.        2014年,2015年价格增长缓慢,2016年开始大幅增长,9,10月份达到高峰;2017年1-3月开始突飞猛进,7月份稍微下降,但还是高过前三年。
    下面我们列出了瀑布五大城市的销售数据,以圣凯瑟琳和瀑布为主要分析介绍城市; Thorold,Niagara on the lake,Welland这三个城市简单分析,希望大家能根据图标进行推断。看看St. Catharines 地区:



    销量:1.        2017年5月之后,圣凯瑟琳的销量下滑,跟瀑布整体市场一样,8月份虽然迎来一个波峰,但是随后还是销量持续下滑,9月10月更是低于2014年同月的销量。


    2.        10月份是自2014年以来销量最低点,只有117套,11月份销量稍微上升了一些,但也低于2015和2016年,略高于2014年;


    3.        自2014年-2017年,圣凯瑟琳每年的3-6月都是地产销售旺季,每月的销售额逐渐增多,2017年4月政府新政推出以后,圣凯瑟琳还是依靠惯性增长了一个月,5月之后销量明显下降;


    4.        2017年12月份销量进入最低点,但是也可以看到11月份的销量比10月份有所提高;


    5.        2018年到至今(1月16日),目前圣凯瑟琳一共售出41套物业,2017年同期出售41套,2016年同期出售39套。一般都是从下半个月开始发力,2017年1月下寻出售73套,2016年下旬出售59套,2015年1月下旬出售63套。根据这个数据统计,今年一月的销量应该在110套上下,稍高于去年。平均价格:


    1.        2017年的地产销售火爆由上图可见一斑。2016年是销量火爆,2017年是价格火爆;


    2.        圣凯瑟琳的地产市场,是2016年8月开始上涨,2017年4月份达到顶峰:40.7万;虽然销量大幅下滑,但是售价并没有收到多少影响,9月份平均售价接近40万。


    总结:


    1.        纵观4年的销量和销售额来看,每年销量较高的月份是3,4,5,8,11月这六个月;每年售价相对较高的月份是3,4,5,6,9. 所以综合销量和平均价格来看,每年的3,4,5这三个月比较好卖,售价较高;


    2.        如果按照四年的销售情况来对比,4月份一般价格较高,5,6月份的成交量较高。这三个月是适合卖房的季节;


    3.        大家平常说的金九银十在圣凯瑟琳这里是不正确的,过去四年9,10两个月成交量是最少的,尤其是10月份,成交价格和成交量都是很低的。虽然9月份的销量低,但是过去三年9月份售价是下半年最高的月份;


    4.        2016年起连续两年11月份的销量会提升,如果是下半年卖房的客人,11月份也是个不错的季节;


    5.        12月份最不适合列房子的月份,因为12月和第二年的1月都是销量最低的月份。卖家两个月的时间挂牌都挂在销量最少的月份;


    6.        当然,如果想在一月份挂牌出售的客人,不妨在1月底列,之前准备一下staging,修修补补,准备迎接2月开始发力的销售旺季。


    看看Niagara Falls地区:



    销量:1.        咋一看上面的数据图,绝对会被2016年瀑布的惊人销量震撼到。2016年4-9月Falls的每个月销售量都在170套以上;2.        2017年3月以后,销量就开始下滑,9月份达到了最低点,很大的原因是因为卖家期望过高,期待更高的价格,当时舍不得卖房子了;3.        瀑布地区4,5,6三个月销售量相对较高,其实也很好理解,赶在7月瀑布旅游旺季之前买房子;4.        1月,12月跟圣凯瑟琳一样是销量最差的2个月。平均价格:1.        除去2017年的特殊政策打压,每年瀑布的房价到8月份达到顶峰;2.        2016年比较疯狂,瀑布房价开始大幅上涨,2017年4月达到顶峰,新政出来之后房价开始下降,2017年8月甚至低于2014年8月,但是随后9月份平均售价开始提高,但是还是高于2015,2016年;3.        2017年瀑布的价格7月份回到了低点,然后用了4个月的时间恢复到2,3月份的水平。总结:1.        瀑布的销量跟房价4-5两个月是达到了双高,8月份房价也会有所升高;2.        瀑布1月2月的平均售价,市场基本变化不大,但是销量上看,2月开始市场就已经非常火了。因为都是冬季,不是旅游旺季,客人经过11月12月的蛰伏,开始出来扫货。
    看看Thorold地区:

    销量:1.        Thorold市场每年销量跟瀑布和圣凯瑟琳相比绝对是差了几个量级,但是作为最近几年非常受投资客喜欢的地区,我们也简单分析一下,看看销售量和平均价过去四年的走势;2.        从销量上来看,除了2014年的5月份出现下降,15,16,17年连续三年销售5月份的销售量都是非常高的。(2016年10月的大波峰跟Marken home 楼花开盘有关,不能作为正常二手房销量参考);3.        2017年5月之后,Thorold销量呈断崖式下跌,新政推出,Thorold政府实行出租监管政策,都是影响销量的主要因素。平均价格:1.        2016年全年都出现递增状态,2017年5月达到顶峰。然后从6月-11月,售价开始持平;2.        每年的6月都是售价最低的月份。总结:1.        相信各位读者根据上面两个表格,可以分析出哪个月是销量和平均售价最高最火的月份;2.        Thorold每个月的销售量比较少,过去四年的销量也就是十几套房子的差别。看看Niagara on the lake 的情况:



    销量+平均价格:1.        NOTL市场的销量2016年最高,全年售出了366套房子,2017年子3月份开始,销量下滑,甚至跌落到3年前的水准。如果有朋友打算在NOTL出售物业,请大家做好持久战的准备;


    2.        NOTL并没有所谓特别的旺季,2014年销量最好的是7月份,2015年销量最好的事6月份,2016年销量最好的是5月份,2017年销量最好的是3月份;


    3.        9,10两个月份是全年售价最高的两个月,2015年9月除外;


    4.        2017年9月份售价异军突起,是因为有一套450万的物业售出,拉高了整体售价。如果去掉这个物业,平均售价基本跟2016年9月份持平。


    看看Welland 的情况



    销量+平均价格:1.        Welland上半年5月份是全年销量比较高的月份,下半年9月,11月销量比较好;


    2.        2017年房价突飞猛进的上涨,而且全年价格稳定,10月还迎来了小高潮,并没有减缓的趋势;


    3.        2017年6月销量开始下降,11月销量上扬。


    小编结语:


    1.        2016年整体销量是过去四年中最高的一年,2017年是售价最高的一年;


    2.        根据以上的分析,希望大家做到心中有数,卖买双方都能在最好的时间以最好的价格卖出自己的物业;


    3.        本篇所有数据来自瀑布地产局MLS。


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