关于选择在多伦多地区还是瀑布地区投资

7-12-2015 23:00| 发布者: rain| 查看: 3199| 评论: 0 |原作者: 一飞Team |来自: 原创

简介:具体介绍和比较在多伦多和瀑布圣凯瑟琳投资物业的区别和细节。

1)     手头上资金流动程度永远是第一位考虑的,如果有近百万流动资金在账上的话,是可以考虑投资多伦多房产的。非移民首付要保障至少35%,也就是100万的房子要至少有35万加币的首付;

 

2)     如果是自己住的话,越豪华的房子越好,如果要投资出租,当然花费越少也好,因为多伦多地区出租市场远比St Catharines的要复杂很多。原因很简单,St Catharines主要是面向BrockNiagara学院的学生出租,客源稳定。在多伦多地区,如果不是学校附近的话,面向的人群就会很复杂,入住率不会有保证。学校附近的房子价格就更贵了。

 

从房租收入来说,St Catharines的学生出租房子房租在350-500不等,多伦多在500-600.一个房子房间大概在6间左右。按房租最贵计算,收入差别在600。但是买80多万房子要换的贷款和利息是远远超过买25万的,也就是成本变高了。而且多伦多的地税也更贵。

 

举例来说,多伦多80 (如果再便宜的房子需要做很多修缮工作,费时费心)St Catharines 25万的房子,首付都是35%的话分别为:28万和8.75万。利息按照三年固定利率2.7%计算,月供为:$2381$744,加上地税,水电网开销等,花销最后在35001494左右。

 

这里也可以看出,多伦多买房首付款都可以在瀑布地区全款买一个出租物业了。每月没有月供,只有正常水电气的开销(一般不会超过500),利润更高,也不用白白给银行利息。或者同样的钱可以只付35%首付,同时买2套至3套房子,进行出租,那么收入是远远超过在多伦多买一套出租。

 

3)     另外投资选择地理位置的时候很关键的一点就是本人主要在哪里生活,如果在St Catharines 工作学习那么最好就选择在这边买房;如果在多伦多生活,那么就在GTA买。

主要理由就是平时好照料,如果房子有什么紧急状况可以第一时间过去查看解决。管理出租房也是一门学问。房子大大小小问题是不可避免的,要是隔着150多公里,大事小事来回跑确实很折磨人。

 

4)     整体来说多伦多和瀑布地区的房市都在涨,增幅比例没有过大不同,还是要考虑投资回报率。

 

5)     在多伦多买房除了地产交易税(land transfer tax)外还有多伦多市土地转让费。

 

在安大略省境内买地(包括土地上的建筑,正在建造的建筑,固定设备比如灯和电器等)是需要向安省政府交纳土地转让税或叫土地注册费。在买卖房屋的过程中,这一费用是由买家来支付的。

 

土地转让税金额一般由购买物业的成交价格来决定的。

收取比例

物业价格区间

0.5%

$1 - $55,000

1.0%

$55,001 – $250,000

1.5%

$250,001 - $400,000

2.0%

$400,000以上

 

计算公式

LTT: 地产转让税      VC: 物业成交价格(非原始售价)

 

物业价格区间

公式

< $55,000

LTT = VC × 0.5%

$55,001 – $250,000

LTT = (VC × 1.0%) - $275

$250,001 - $400,000

LTT = (VC × 1.5%) - $1,525

$400,000以上

LTT = (VC × 2.0%) - $3,525

 

首次买房可以减免土地转让费用

如果你是首次买房,是可以获得土地转让费用减免的。最高额度$2000。小于$2000的免交,高于$2000的补齐差价。

 

满足减免条件:

l   年满18岁;

l   此前在世界各地没有你名下的房产;

l   如果你和你的配偶打算联名买房,那么你的配偶也要满足没有其他房产的条件;

 

多伦多市土地转让税:

 

收取比例

物业价格区间

0.5%

$1 - $55,000

1.0%

$55,001 – $400,000

2.0%

$400,000以上

 

公式:

物业价格区间

公式

< $55,000

LTT = VC × 0.5%

$55,001 – $400,000

LTT = (VC × 1.0%) - $275

$400,000以上

LTT = (VC × 2.0%) - $4,275

 

在多伦多一套70万的物业要交的地产交易税:

安省:LTT=700,000 x 2%- 3525=$10475

多伦多市:LTT*= (700,000 x 2%) - 4275=$9725

总共:$20200

 

在瀑布地区买30万的房子的地产交易税:LTT = (300000 x 1.5%) – 1525 = $2975

 

地产交易税是要在房子交接前一次性付清的。

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