访谈之地产【买房前应该知道的一些事】

12-31-1969 19:00| 发布者: rain| 查看: 3846| 评论: 0 |原作者: 一飞

Q: 一飞你好,又见面了。最近有些朋友想买房,现在有点儿摸不着头脑,不知道从哪下手。我搜集了些问题,都是网友提出的问题。在这里和你咨询一下,你帮大家解答一下好吗?

 

A: 我非常愿意啊。目前圣村的地产市场很热,尤其是学区房。简直是供不应求,出现了很多抢offer的事情。买家出的价格已经价高于售价了,这是要追赶多伦多房价的节奏啊!也难怪有些朋友摸不着头脑,不知道从何处下手了。

 

Q: 是啊,不知道目前房价究竟房价的走势如何?有什么数据给大家看看么?

A:  加拿大地产总局做了一份20141~2015112个月期间,加拿大各大城市的房产涨幅排名和出售房屋的排名。我想能很好说名目前的市场状况:

第一张图是平均房价涨幅状况。从这份加拿大地产局总结的图表中不难看出:20141月至20151月,加拿大平均售价涨幅最大的就是St. Catharines,达到了16.1%!!哈密尔顿地区房价涨幅排名第二,为8.1% 第一比第二名高出了将近一倍!!排名最后的是St. John。平均房价下跌了18.6%

第二幅图是卖出房屋的数量。St. John排名第一,但它的平均房价下降程度也是第一名。第二名的伦敦和圣托马斯地区,平均房价涨幅只有2.5%。售出物业排名第三的温莎地区,平均房价也是下降。

 

请大家注意一下,出售物业排名第四的圣村,居然是物业涨幅第一名。房价涨幅最高,出售房屋的数量居然在加拿大排名第四!!也难怪目前圣村这个小地方房地产买卖火爆了。

 

Q:  根据这两张图来看,目前村里的地产市场的确很好。可是地产经纪写个offer,回个offer就值房价的2.5%吗? 说的直接一些,经纪凭什么拿那么高的佣金呢?多伦多市场我听说经济收取佣金才1%,还有很多地产经纪在做Cash Back。就是现金返还。还有网友和我说,有人和他说是么政府和地产公司达成什么协议,必须要收取这个额度的佣金。这是真的么?

 

A: 根据法律规定,地产经纪是绝对不允许和顾客说:佣金数额是政府或者地产公司强制规定的,更没有什么达成协议一说。不过地产经纪要和自己所在的地产公司分成,但是分多少钱,完全是地产经纪个人和地产公司的事情,和顾客没有关系。

 

我们这里制定的2.5%只是一个大家都认可的数字。每一个市场都有行规,我们只是按照这个行规来收取费用。就好像律师的费用,也没有明文规定收多少钱。如果所有的地产经纪和顾客都觉得2.5%是一个可以接受的数字。实际上卖房者承担着双方经济的佣金,加在一起就是5%

 

至于多伦多的地产经纪只收取1%的地产经纪佣金,一是因为那边的房价太高,动辄百万的房价,多伦多的地产经纪成交一单,就相当于圣村3-4单;二是因为多伦多地区的地产经纪竞争激烈,光注册的地产经纪就有37千人。平均每200个人中就有一个是地产经纪。不过从另一个角度来看,地产经纪的收入还是平衡的。如果你的地区房价低,那么佣金的百分比就高,如果你所在地区的房价高,那么佣金的百分比就低。这么做可以说是一种平衡吧。

 

Q: 有网友问我:“我现在想找个地产经纪帮我买房子,可是地产经纪具体能做些什么呢?就是当司机带我看房子吗?”

 

A:  哈哈,这是许多人对地产经纪的误解。其实看房子只是其中的一个必须做的流程而已。在开始,一般地进行一个初步的评估, 确定客户的特定需求和期望值,做好客户的定位,避免浪费顾客的时间。然后我将对市面上顾客要求的房屋进行搜索,查找符合顾客需求的房子。让客户有一个大体的认识。了解地税多少啊,历史成交金额啊,等等有关房屋的信息。接着就是大家熟悉的带客户看房子。一般我会一天安排几个,这样会让客户好进行对比。

 

因为今天看5个,明天看5个,等几个房子看完,第一个看的已经没什么印象了。如果其中有顾客相中的物业,一起商讨这个物业是否符合股客的需求,检查法律、会计、合同和其他服务。我还要为顾客做一份市场房价(房租)的分析介绍,为客户提供最近的可比性销售额,协助我们能在谈判中找到最合适的价位。

 

接下来就是要准备和卖家或者是卖家的地产经纪进行谈判。当确定价格之后就要帮助客户预约房检师,估价师等等。同事要检查所有必要的文件,交接的程序,保证所有的文件正确完成,并能及时交接。

 

交接之后,我们还要协助客人处理一些不可预期的问题。

 

Q:比如说呢?什么是不可预期的?

A:任何发生的意外都算是不可预期,而且这种意外经常发生,任何一个交易都不是一帆风顺的发生的,毕竟从谈offer到交接一般要几个月的时间,谁能保证这几个月的时间没有任何状况发生呢?

 

比如说汇款的问题,交接前15天存入银行是一个必要条件,有很多客户因为时差没有计算进去,造成贷款遇到麻烦。

 

比如更换买卖人姓名的问题,这个问题经常发生,比如说在最开始的时候准备用A的名字来买,几个月以后突然改变主意了,想用B的名字买,这个需要和许多方面沟通:对方卖家,对方经济,对方律师,己方律师,银行贷款等等都需要更改。许多客人觉得不就是改个名字吗?有什么困难的。

 

再比如有的客人已经买了1套房子,还想再买一套自己居住,但是不满足银行的要求,offer都签好了,可是贷款不能通过,这时就要帮助顾客想办法,怎么解决。这时候摆在客人面前的最大利益已经不是价格,而是怎么能买到房子了。同时利息高低已经不是最重要的了。

 

我觉得,一个可以保证客户最大利益的地产经纪保证价格最好仅仅是一个开始,每一个顾客提出的要求,先不要管是不是合理的还是不合理的,地产经纪的工作就是把表面上不合理的不可能的变成合理的,可能的。当然也有一些事情很难做成,这个时候要帮客人想其他解决问题的方法。达到对客人最有利的结果。

 

 

Q:那你是怎么定义一个好的经纪?什么样事儿的算是一个合格的经纪?

A:我再三说过一件事情:谈价格绝对不是衡量一个经纪是好是坏的重要因素,因为这事你是不是一个地产经纪的必要条件。其实交易中有很多步骤都需要地产经纪的协助完成,比如说给对方律师定金,帮助客人申请贷款,帮助客人分析那种贷款最理想,最能带给客人最大利益。

 

我一般不会让客人自己去银行,不是因为我很闲,更多的是客人觉得有一个他们信任的人在身边有安全感。我一般会陪同客人一起去, 在第一时间帮助客人做出判断。

 

预约房检,陪同房检的检察官一起做检查,如果房检出现问题要帮助客人作出判断----是继续购买,还是放弃购买。如果继续购买,那么条件是什么?降价?维修?

 

其实,什么样的地产经纪是一个合格的地产经纪我不知道,我也在慢慢摸索。如果按照书上的定义,就是一句话:“keep the best interest for your clients!"

 

合格还是不合格不是我说的,也不是其他经纪说的,而是你服务的客人说的。



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