访谈之地产【留学生买房建议】

6-6-2015 11:56| 发布者: rain| 查看: 2071| 评论: 0 |原作者: 布鲁克论坛小编

Q:一飞你好,又到了我们访谈的时间。这几天我周围些学生朋友准备买房子,但是苦于不知道从何入手,这期你能不能给他们些建议?


A:当然好啊,FCC社团前一阵找我做了一次学生会谈。专门聊了这个话题。我觉得我们有必要和大家说说,留学生买房时候应该注意的问题。或者说我们可以在这里给这些未来的业主一些建议,仅供大家参考。不知道这些学生朋友都问你些什么呢?


Q:好多学生问我,买房子好像是很麻烦的事情啊,虽然这里的房价和中国的相比简直是白菜价,但是不了解这里的行情,觉得有太多工作要去做了,太麻烦!现在自己是很想买的,甚至有人银行里就存着买房的钱,但是想起来这些不愉快的事情就怵头了,不敢买了。你怎么看这类的事情呢?


A:这个话题太广泛了,我们至少要分“买房前应该知道的事”“买房后的后顾之忧”两次来说。针对这次话题讨论我先要简单说一下买房子的顺序:
 第一条,当然是你已经决定要买一个房子。这个就不说了,其次是要确认你的钱是否足够,是否可以申请下来款。(当然,也不乏有许多朋友有经济实力可以一次性买断的朋友,那你直接略过这条,我这里说的是一般情况。)最好买房之前找个来这边久的朋友或者和你的地产经纪咨询一下,看看需要满足哪些条件。
  ○ 因为一般来说在读的留学生没有固定收入,所以银行的要求和移民也不太一样。
  ○ 银行要多去几家,不要觉得加拿大银行贷款的难度都一样,只是利率的不同。其实每个银行要求不一样,每个银行看重的“点”是不同的。每个银行审批的尺度其实是完全不同的。
  ○ 我们拿两个银行为例:
   TD银行做房屋贷款管理的就很严格,对个人的收入状况比较看重,一般留学生去TD银行申请贷款难度较大;
   BMO银行则对首付款的要求多些,一般要求35%的首付,而且需要担保人签字。如果交50%以上的首付款,则不需要担保人签字。
  ○ 所以,先了解一下自己需要交的首付款有多少,每个月的月供是多少。首付款从哪里来?这笔月供从哪里来?然后再决定什么时候买房子也不晚。


Q:如果有朋友说了,这些我都问过了,都不是问题!35%-50%的首付我也准备好了,每个月月供我也算出来了,都没问题,我可以买房子了么?
 
 我一般建议学生朋友再多想几点,你买房子的用途是什么。出租?还是自己住?自己能住多久?多久以后打算卖掉或者换房子?这些问题不是找个地产经纪就能帮你解决的。因为这是你的物业,我们地产经纪只能给你些建议。但并不能代替你做决定。
 
 我听说有的人和刚来这里才几年的留学生说:“买吧,买房子肯定增值。”还有的说:“把房子出租,出租的钱就可以交贷款了啊,过几年一卖掉,都是赚到的钱啊。”我觉得这么说的人就有点不负责任了。
 
 因为学生来这里上学是来学习的,靠物业的增值赚钱只是学到知识之外的bonus。的确,你买了房子之后可以把空房间租出去,收取的租金用来交贷款,好像房子是别人替你供一样。但打广告出租房间;和人谈价格;夏天除草冬天除雪;房子如果出现损坏还要找人维修,这些都是需要花费精力和时间的............至少,我会提醒打算买房子的学生朋友有没有专人帮助他们打理这些琐事,没有的话我可以推荐。让这些打算买房子的学生朋友能安心学习的同时有一种安居乐业的快乐。


Q:你这想的也太多了吧!这么做还会有学生在你这买房子吗?(笑)学生朋友和我聊起来买房这件事的时候,都说那些介绍让他们买房子的人恨不得说:“你今天不买明天你就买不起了,今天能买得起一栋房子的钱,可能明天连首付都不够交了。先别管三七二十一,先买下来,再考虑是出租还是自己用。要不你会后悔!”


 确实,有些留学生听完我问的问题之后决定暂缓买房计划了。但我觉得鞋合不合适只有脚知道,你的状况合不合适买房子只有你自己最清楚。买房子是你一辈子花的最大的一笔钱,提前思考一下细节总不是什么坏事儿。我遇到过这样的客人,买房子的时候没想有那么多,出租还好说,可是房子本身质量有问题,今天这坏明天那坏,修修补补的今天花200明天花1000的,结果搞烦了,让我帮他处理掉,甚至和我说“赔钱都卖”,就是不想管了。如果我的客人变成那样,我走在街上还哪有脸见人啊。


Q:哈哈,也是。那你一般都怎么做呢?下一步该做什么了?


 我一般会和这些要买房的学生朋友一起做个对他们自己的评估。帮助分析一下他们的意图,都决定好了,确认没有问题,下一步自然就是找地产经纪了。(其实这步不是必须的,法律是允许自己买的。在这里我就不说私买物业要做些什么了,以后我们再介绍。)
 
 一般地产经纪会让买房者签署一份合同,就是“Buyer Agreement”。 用来证明你授权这个地产经纪代表你自己买房子。合同上都会写xxx经纪,隶属于xxx地产公司。这名地产经纪是从什么时候开始,到什么时候结束。
 
 有一个条款比较容易 混淆,我在这里解释一下。就是Buyer Agreement的第二条“commision”,里面是这么写的:
 
 In consideration of the brokerage under taking to assist the buyer, the Buyer agrees to pay commission to the brokerage as follow:
 
 If, during the currency of this Agreement, the buyer enters into an agreement to purchase or lease a real property of the general description indicated above, the Buyer agrees the Brokerages is entitled to receive and retain any commission offered by a listing brokerage or by the seller. The Buyer understands that the amount of commission offered by a listing brokerage or by the seller may be greater or less than the commission stated below. The Buyer understands that the Brokerage will inform the Buyer of the amount of commission to be paid to the Brokerage by the listing brokerage or the seller at the earliest practical opportunity. The Buyer acknowledges that the payment of any commission by the listing brokerage or the seller will not make the Brokerage either the agent or sub-agent of the listing brokerage or the seller.
 
 If, during the currency of this Agreement, the Buyer enters into an agreement to purchase any property of the general description indicated above, the buyer agrees that the brokerage is entitled to be paid a commission of ___% of the sale price of the property or ______________________________ or ____________________________for a lease a commission of ___________________________________
 
 The Buyer agrees to pay directly to the Brokerage any deficiency between this amount and the amount, if any, to be paid to the brokerage by a listing brokerage or by the seller. The Buyer understands that if the Brokerage is not to be paid any commission by a listing brokerage or by the seller, the Buyer will pay the Brokerage the full amount the commission of commission  by a listing brokerage or by the seller, the Buyer will pay the Brokerage  the full amount of commission indicated above.
 ……
 
 这个条款里主要介绍了谁来支付经纪费。一般来说都是由卖家支付经纪费。但有一些情况是买家支付:
  1. 比如卖家的最终价格不含经纪费了,买家同意支付给双方经济费用。
  2. 最后不能交接的原因是因为买房的一方造成,给卖家和双方地产经纪造成了损失。地产经纪可以向买家索要经纪费,同时卖家也会提出赔偿。
  3. 如果在合同期内或者是Holding Period之内,买家不能私自和业主联系买房。如果业主执意去做,地产经纪公司有权追溯新业主索要经纪费。


Q:剩下的就是看房,下offer了,讨价还价了吧?
 


 没错。接下来就是带客户去房子,一般买家都愿意多看几栋房子,然后选择出一个自己最喜欢的。一般是地产经纪先会问客人,想卖多少钱的房子,地区定在哪里,多大的房子,几个睡房,几个洗手间,然后选择几个适合买家的房子,地产经纪会订好时间,一间一间看过去。看房子是考验地产经纪能力和水平的时候,经验丰富的地产经纪会帮你找出房子的潜在缺点,来帮你判断这个房子是否适合你。
 
 找到合适的房屋之后,地产经纪会帮顾客做一份CMA,就是市场分析。找出来最近卖掉或者正在出售的同类型房屋,并且和买家介绍一下根据周围的情况,让客人对这个区域市场有所了解,这个房子在什么区间是一个合理的售价。
 
 接下来就要下offer,这个时候也是考验地产经纪能力水平的阶段。大部分情况都是由买家向卖家提出一份offer。很少有一次就能谈成的物业。中间肯定要经过几个来回的讨价还价。
 
 一份好的offer,不光要让买家觉得自己被保护,同时也要让卖房的人接受没有反感。一般有两个条款我会建议买家一定要加上:“贷款”和“验屋”:
 
  贷款这条主要是说如果你贷款没批下来,你可以不买,而且不受到任何处罚;
  验屋是指房子如果有问题,你也可以不买,并且不受任何处罚。
 
 当双方金额和条件达成一致并且都在上面签好字之后,这份offer正式生效,按照offer上所写的定金数额,开支票交押金。不过要注意,offer一般会有一个交接日期(Closing Day),这个才是你真正可以拿钥匙搬到房子里的时间。
 
 然后就是双方按照所有的限制条款办事。正式申请贷款啊,请人来检查房子收否有问题啊,等等。
 
 买卖双方必须有自己的律师。因为有些工作只有律师有资格去做。最后,律师需要把水电气过户到你的名下,检查了这时候就是等待着交接拿钥匙吧。
 


Q:这么看来买房子的学问也不少啊,尤其是检查物业和写offer的时候。最后,你给即将买房的留学生一些中肯的建议吧?


 其实今天说的这个话题,简单点儿说就四个字:量力而行!
 如果在帮助客人做决定的时候,能多考虑一下这四个字,其实很多麻烦就能避免了。


Q:谢谢一飞,希望我们这期会给准备买房的学生们带来帮助,下一期我们主要介绍买房子的合同和offer的条款。希望到时候大家再来关注。
 

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